L'investissement locatif dans l'immobilier est favorisé
par les dispositifs de la loi de Robien et de la loi Borloo dit
"populaire" prévus pour l'immobilier neuf et
qui consistent dans une technique d'amortissement accéléré du
logement. L'idée sur le plan fiscal est de créer
du déficits fonciers par la déduction d'une partie
du prix du logement des loyers (revenus fonciers en langage fiscal)
déclarés aux impôts. Ces déficits fonciers viendront ainsi diminuer
votre votre revenu global imposable. Ce dernier ainsi diminué
de ces dificits vous permettra de payer moins d'impôts.
1°) Les conditions d'application :
Les avantages de la loi de Robien et la loi Borloo Neuf jouent
pou les contribuables dont les revenus tirés de la location sont
imposables au titre des revenus fonciers. Le logement doit donc
être loué vide, à titre de résidence principale du
locataire. En conséquence, les autres locations (meublées,
en résidences secondaires ou les biens inscrits à l'actif d'entreprises)
sont exclus du régime des amortissements. Le bien doit
être loué à titre de résidence principale du locataire
pendant une durée de 9 ans, de manière effective et continue.
Le bien doit être loué dans l'année de la
date d'achèvement du logement en cas de vente en l'état
futur d'achèvement (dite sur plans) ou dans l'année
de la date d'achat si le bien acheté est achevé.
3°) Conditions tenant à la qualité du locataire.
Le locataire ne doit pas être un membre de son foyer fiscal,
ni l'un de ses ascendants (parent, grand-parent) ou descendants
(enfant, petit-enfant).
Après un bail d'au moins 3 ans, vous pouvez mettre le logement
à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant pendant une
période maximale de 9 ans. Mais durant cette période, les avantages
fiscaux (amortissement et déduction forfaitaire supplémentaire)
sont suspendus.
4°) Conditions tenant à la qualité du locataire.
Pour l'application du régime "Borloo populaire",
les loyers sont plafonnés.
Ces plafonds sont fixés en fonction de différentes
zones. Les loyers, pendant la durée de la location, ne
doivent pas dépasser un plafond mensuel calculé par mètres carrés
de surfaces habitables.
Ce plafond varie en fonction de la situation géographique du bien.
Le territoire national est ainsi divisé en 4 zones :
-Zone A comprend Paris, la petite
couronne et la seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération
parisienne, la Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton) et le Genevois français
;
-Zone B1 comprend les agglomérations
de plus de 250 000 habitants, les agglomérations situées dans
la grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées
chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle et Saint-Malo),
le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la
Corse et les Iles ;
-Zone B 2 comprend les autres agglomérations
contenant entre 50 000 et 250 000 habitants, les autres zones
frontalières et littorales ainsi que la 3ème couronne parisienne
;
-Zone C couvre le reste du territoire.
Le plafond mensuel de loyers est déterminé pour
chaque zone:
- Zone A = 16,37 €/m²
- Zone B1 = 11,37 €/m²
- Zone B2 = 9,30 €/m²
- Zone C = 6,82 €/m²
Ces montants correspondent au loyer net, charges non comprises.
Ils sont révisés annuellement.
5°) Conditions tenant aux revenus du locataire :
Pour pouvoir bénéficier du régime Borloo
populaire, les revenus du locataire ne doivent pas excéder
un plafond fixé par décret en fonction de la composition
du ménage du locataire et de chaque zone.
Exemple pour les baux conclus en 2007 -
Lieu de location Zone A:
-Personne seule 33 233 €
-Couple (marié ou pacsé) 49 668 €
-Personne seule ou couple ayant une personne à charge 59 704 €
-Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 71 516
€
-Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 84 661
€
-Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 95 267
€
-Majoration par personne à partir de la 5ème + 10 617 €
Les revenus du locataire sont ceux figurant sur son avis d'imposition
lors de l'avant dernière année précédent
la signature du bail.
L'augmentation des revenus du locataire pendant de bail n'aura
pas d'incidence et ne remettra pas le bénéfice du
régime en question.
6°) L'intérêt des mesures ficales :
Avec l'achat dans le domaine immobilier neuf, il est possible
d'amortir 50 % du prix du logement sur une durée de 9 ans,.
Cet ammortissement de présente de la manière suivante:
- 6 % par an pendant les 7 premières années.
- 4 % par an les 2 années suivantes.
Avec le système Borloo il est possible de continuer à l'amortissement
au-delà de neuf ans, à raison de deux modules de trois ans avec
un amortissement de 2,5 % par an.
L'amortissement pourra ainsi atteindre 50 % sur 9 ans, 57,5 %
sur 12 ans et 65 % sur 15 ans.
En plus de ces amortissement, il est possible de bénéficier
d'une déduction forfaitaire sur les loyers de 30 %. L'amortissement
sera donc calculé sur un loyer évalué fiscalement
à 70 % de sa valeur réelle ce qui augmente encore
le déficit fiscal ainsi créé qui pourra être
déduit du revenu fiscal global à hauteur de 10700€/an
avec possibilité de report de l'excédent et des
intérêts d'emprunt pendant les 10 années suivantes.
Un exemple d'achat en zone A un logment neuf de 50m² pour 150
000 € (frais annexes inclus).
Le loyer est de 50 x 16.37 (plafond zone A) = 818.5 € par mois,
soit 9 822 € par an.
-Les 7 premières années, l'investisseur pourra déduire chaque
année de ses loyers : amortissement (150 000 x 6 %) = 9 000 €
déduction forfaitaire (9 822 € x 30 %) =+ 2 947 € soit un
total de 11 947 €
-Les 2 années suivantes, il déduira : amortissement (150 000 x
4 %) = 6 000 € déduction forfaitaire (9 822 € x 30 %) = 2
947 € soit un total de : 8 947 €
Au total, déduction possible de:
11 947 € x 7 ans = 83 629 €
+ 8 947 € x 2 ans = 17 894 €
Soit un total de = 101 523 €
Les investissements sur la Côte
d'Azur (en zone classée A) se révèlent être
très avantageux en raison du plafond des loyers qui est
le plus élevés pour cette zone (16,37 €/m²), ainsi
que par le montant élevé des conditions de ressources
des locataires dans cette même zone (ex: Personne seule
ou couple ayant une personne à charge: 59 704 €/an soit 4 975
€/mois !!!)
Toutes les raisons d'investir sur la Côte d'Azur
Les communes de notre secteur d'activités: Fréjus,
Saint Raphaël, Puget sur Argens, Roquebrune sur Argens...
sont classées en zone A.
(Ces informations sont communiquées uniquement à
titre indicatif - Il convient de vous rapprocher d'un juriste
ou comptable pour de plus amples informations)
